В последние годы ипотека в нашей стране развивалась довольно бурными темпами – снижались требования к необходимым предоставляемым документам (например, стало необязательным предоставлять справку 2–НДФЛ), уменьшались процентные ставки, ипотека стала предоставляться без первоначального взноса и практически на любую сумму. В результате, ипотечные кредиты стали доступны среднему классу населения. Так, за 2006 год было предоставлено кредитов ипотеки на сумму 213 млрд рублей, в 2007 году эта сумма составила 424 млрд рублей, а в 2008 году достигла 615 млрд рублей.
По словам директора департамента маркетинга ООО «Фосборн Хоум» Виктора Афонина, начиная с 2005 года рынок ипотеки развивался бурными темпами, однако, на начало 2009 года ипотечными кредитами воспользовались не более 15% работающего населения, а значит, перспективы развития ипотеки в нашей стране действительно велики. Следует учитывать, что в России очень остро стоит проблема нехватки жилья, поэтому, «будущее у ипотеки, безусловно, есть».
В сложившихся условиях финансовых трудностей правительство намерено оказывать поддержку различным сегментам экономики страны. И рынок ипотеки не стал исключением. Для поддержания ипотечного рынка было выделено 60 млрд рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для того, чтобы программы выдачи кредитов ипотеки продолжились и в 2009 году. Кроме этих денег Агентству планируется дополнительно выделить порядка 200 млрд рублей. Что касается непосредственной поддержки заемщиков ипотеки, то и здесь ведется работа. Так, заемщики, столкнувшиеся с трудностями по обслуживанию кредита из-за потери работы или сокращения доходов, смогут рассчитывать на отсрочку по оплате основного долга и процентов.
По словам Аркадия Дворковича, помощника президента и председателя наблюдательного совета АИЖК, ипотечные кредиты станут доступнее для населения даже в условиях кризиса. Чтобы это стало возможным, правительство намерено снизить ставки по ипотечным кредитам с действующих ныне 18-20 процентов, до 15 процентов и ниже. Директор Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) «БДО Юникон» Елена Матросова поясняет, что такое снижение возможно только в случае, если уменьшится общий уровень процентных ставок в экономике. Это касается и ставки рефинансирования ЦБ и ставок наМБК. На сегодняшний день самые низкие ставки на кредиты ипотеки действуют в государственных банках (уровень минимальных ставок 13,5–14,6 процентов годовых).
В настоящее время число кредитных организаций, предлагающих ипотечные программы, значительно сократилось. Если в докризисные времена ипотеку предлагало около 120 банков, то сейчас такие программы имеются лишь у крупных банковских учреждений, преимущественно государственных. Помимо этого, значительно сократилась и продуктовая линия банков, которые предпочитают основное внимание уделять качеству ипотечного портфеля, а не его наращиванию. Также, многие кредитные организации отказались от взимания комиссии при досрочном погашении ипотечных займов с тем, чтобы не допустить увеличения плохих «длинных» кредитов.
В настоящее время кредитные организации испытывают большие трудности с фондированием и ликвидностью, и это привело к необходимости ужесточить требования к заемщику, пересмотреть соотношение его дохода и ежемесячных платежей, помимо этого банки свернули кредитование на первичном рынке недвижимости и прибегли к реструктуризации выданных кредитов.
Как поясняет Елена Матросова, кредитные организации начали внедрять свои собственные программы реструктуризации, не дожидаясь поддержки государства. Некоторые банки предлагают своим заемщикам «каникулы» сроком до 6 месяцев, в это время выплаты по ипотечному кредиту уменьшаются до 60 процентов. Другие банковские учреждения готовы увеличить срок выплат по ипотеке, что приведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа.
Кредитные организации можно уберечь от увеличения роста просрочки по платежам за кредиты, развивая внутренний рынок ипотечных ценных бумаг, которые можно будет закладывать в ломбардные списки Центробанка РФ.
По словам инвестиционного консультанта ИК «ФИНАМ» Андрея Сапунова, инструменты рынка ипотечных ценных бумаг являются долгосрочными и в большей степени высоконадежными, и позволяют финансировать ипотечное кредитование. Как показала практика прямого выкупа ипотечных бумаг в США, такие меры помогают уменьшить процентные ставки по ипотечным кредитам, а также, стимулируют строительный сектор. А вот включения ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ приведет к тому, что ликвидность ценных бумаг повысится, а для заемщиков средства под данное обеспечение будут выдаваться под невысокий процент, а это как раз кстати, потому что сейчас на финансовом рынке наблюдается дефицит заемных ресурсов.
По мнению Алексея Вязовского, финансового эксперта ФГ «Калита-Финанс», условий ипотечного кредитования (процентных ставок и первоначальных взносов), которые существовали в докризисные времена, больше не будет. В сложившейся экономической ситуации рынок ипотечного кредитования переживает спад и будущее ипотеки в нашей стране очень туманно. Для того, чтобы нехватка свободных ликвидных средств была преодолена, и программы ипотечного кредитования смогли снова функционировать в полную силу, необходимы усилия, как государственных структур, так и других участников финансового рынка.